Question 1

Hvad skal en lejekontrakt indeholde?

Accepted Answer

En lejekontrakt skal som minimum indeholde oplysninger om parterne, lejemålets adresse, huslejens størrelse, depositum, aconto-bidrag og lejemålets begyndelse. De fleste udlejere anvender den autoriserede typeformular A10, som sikrer at alle lovpligtige punkter er dækket.

Question 2

Skal jeg bruge typeformular A10?

Accepted Answer

Ja, ved udlejning af beboelseslejligheder og -huse skal du bruge den autoriserede typeformular (A10). Hvis du ikke bruger typeformularen, risikerer du at de fortrykte standardvilkår kan miste deres gyldighed over for lejer — særlige § 11-vilkår forbliver gyldige som individuelt aftalte vilkår. Typeformularen sikrer at lejeren er korrekt informeret om sine rettigheder.

Question 3

Kan jeg lave en lejekontrakt digitalt?

Accepted Answer

Ja, en lejekontrakt kan sagtens oprettes og underskrives digitalt. Det afgørende er, at kontraktens indhold lever op til lejelovens krav. Digitale underskriftsløsninger som MitID eller andre e-signaturer er juridisk gyldige i Danmark.

Question 4

Hvad er § 11 i en lejekontrakt?

Accepted Answer

§ 11 i typeformularen er det afsnit, hvor udlejer kan tilføje særlige vilkår ud over standardvilkårene. Det kan f.eks. være regler om husdyr, rygning eller specifik vedligeholdelse. Vilkår i § 11 må ikke stride mod lejelovens ufravigelige regler.

Question 5

Hvor meget må jeg hæve huslejen?

Accepted Answer

Huslejen kan reguleres efter nettoprisindekset, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Derudover kan du varsle huslejestigning til det lejedes værdi med mindst 3 måneders varsel. I regulerede kommuner gælder reglerne om omkostningsbestemt leje, som begrænser huslejens størrelse.

Question 6

Hvornår kan huslejen reguleres?

Accepted Answer

Hvis lejekontrakten indeholder en reguleringsklausul (f.eks. nettoprisindeks), kan huslejen typisk reguleres én gang årligt. Varsling af huslejestigning til det lejedes værdi kan ske når som helst med 3 måneders varsel, men lejer kan gøre indsigelse inden 6 uger.

Question 7

Hvad er omkostningsbestemt leje?

Accepted Answer

Omkostningsbestemt leje er en beregningsmodel, der bruges i regulerede kommuner. Huslejen fastsættes ud fra ejendommens driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Modellen sikrer at huslejen afspejler de faktiske omkostninger ved at drive ejendommen.

Question 8

Hvornår kan jeg opsige en lejer?

Accepted Answer

Som udlejer kan du kun opsige en lejer i særlige tilfælde beskrevet i lejelovens § 171-173, f.eks. hvis du selv skal benytte lejemålet (kun hvis du ejede ejendommen ved lejeaftalens indgåelse, jf. § 170, nr. 3), ved nedrivning eller ombygning, eller hvis lejeren har tilsidesat god skik og orden. Opsigelsesvarslet er normalt 1 år for beboelse.

Question 9

Hvad er forskellen på opsigelse og ophævelse?

Accepted Answer

Opsigelse er en ordinær afslutning af lejemålet med varsel (typisk 3 måneder for lejer, 1 år for udlejer). Ophævelse er en øjeblikkelig opsigelse uden varsel, som kun kan ske ved grov misligholdelse — f.eks. manglende huslejebetaling, ulovlig fremleje eller vanrøgt af lejemålet.

Question 10

Hvor lang er opsigelsesperioden for en lejer?

Accepted Answer

Lejers opsigelsesvarsel er som udgangspunkt 3 måneder til den første i en måned, medmindre andet er aftalt i kontrakten. For tidsbegrænsede lejekontrakter kan lejemålet normalt ikke opsiges i lejeperioden, medmindre det er aftalt.

Question 11

Kan en tidsbestemt lejekontrakt opsiges?

Accepted Answer

Som udgangspunkt kan en tidsbestemt lejekontrakt ikke opsiges af nogen af parterne i lejeperioden. Dog kan det aftales i kontrakten, at lejer har ret til at opsige med sædvanligt varsel. Udlejer kan normalt ikke opsige en tidsbestemt kontrakt før tid.

Question 12

Hvornår tæller de 3 måneders opsigelse fra?

Accepted Answer

Lejers opsigelsesvarsel på 3 måneder regnes altid fra den 1. i måneden efter opsigelsen er modtaget. Opsiger lejer f.eks. i januar, betaler lejer leje for løbende måned plus februar, marts og april — dvs. lejeperioden udløber 30. april. Lejer betaler fuld husleje i hele opsigelsesperioden, uanset hvornår de fysisk fraflytter. Hvis kontrakten kræver fraflytning 14 dage før, skal lejer flytte medio april, men huslejen løber stadig til 30. april.

Question 13

Kan jeg opsige min lejer for selv at flytte ind?

Accepted Answer

Kun hvis du ejede ejendommen da lejeaftalen blev indgået (§ 170, nr. 3). Opsigelse til eget brug kræver at udlejer var ejer på tidspunktet for lejemålets begyndelse — ikke blot at man ejer den nu. Køber du en udlejet ejendom, kan du derfor ikke opsige den eksisterende lejer med begrundelsen "eget brug". Du kan opsige med 12 måneders varsel. Mange ejendomsmæglere og udlejere kender ikke til denne begrænsning, så vær opmærksom — ellers risikerer du at tabe sagen i fogedretten.

Question 14

Hvad skylder lejer efter ophævelse af lejemålet?

Accepted Answer

Ved ophævelse pga. misligholdelse (f.eks. manglende huslejebetaling) skylder lejer de ubetalte restancer plus løbende måned plus 3 måneders opsigelsesperiode. Udlejer har dog tabsbegrænsningspligt — du skal aktivt forsøge at genudleje lejemålet og fradrage eventuel genindvundet leje i dit krav mod lejeren. Dokumentér dine genudlejningsbestræbelser (annoncer, fremvisninger) for at stå stærkere juridisk.

Question 15

Hvad skal der ske ved fraflytning?

Accepted Answer

Ved fraflytning skal udlejer indkalde til et fraflytningssyn inden 2 uger efter lejers fraflytning. Ved synet udarbejdes en fraflytningsrapport, der dokumenterer lejemålets stand. Udlejer skal fremsætte krav om istandsættelse senest 2 uger efter synet.

Question 16

Kan jeg trække fra i depositummet?

Accepted Answer

Ja, du kan trække udgifter til istandsættelse fra depositummet, men kun for forhold der fremgår af fraflytningsrapporten, og kun for slid ud over normal brug. Normal slid og ælde (f.eks. små ridser i gulvet) er lejers naturlige brug og kan ikke fratrækkes.

Question 17

Hvad er et fraflytningssyn?

Accepted Answer

Et fraflytningssyn er en gennemgang af lejemålet, hvor udlejer og lejer sammen vurderer lejemålets stand. For udlejere med mere end ét lejemål er fraflytningssyn lovpligtigt. Lejeren skal indkaldes med mindst 1 uges varsel, og der udarbejdes en rapport som begge parter modtager.

Question 18

Hvad skal jeg være opmærksom på ved fraflytningssyn uden lejers tilstedeværelse?

Accepted Answer

Hvis lejer har afleveret nøgler og meddelt at de ikke kan deltage, kan synet holdes uden dem — varslet skal dog stadig overholdes (mindst 1 uges varsel). Er lejemålet lejet af to lejere, skal indkaldelse og rapport sendes til begge, også selvom de er gået fra hinanden. Gennemgå indflytningsrapporten grundigt inden synet, så du kun skriver skader på som ikke var der ved indflytning — det undgår unødige konflikter. Fotografér alt systematisk: først et overbillede af hele rummet/fladen, derefter nærbilleder af hver enkelt skade med en kort beskrivelse (f.eks. "Ødelagt tapet entre væg ved dør"). Der er ikke krav om videooptagelse, men en videotur kan være nyttig til din egen dokumentation ved tvivlstilfælde. Du har 14 dage til at fremsende fraflytningsrapporten. Dokumentér også tidsforbrug og materialer til udbedring specificeret pr. skade, og gem kvitteringer for indkøb og professionelle ydelser — det er afgørende hvis sagen ender i Huslejenævnet.

Question 19

Hvornår skal udlejer tilbagebetale depositummet?

Accepted Answer

Der er ingen fast lovbestemt frist i lejeloven, men udlejer skal tilbagebetale depositummet med rimelig hast efter fraflytning. I praksis accepteres normalt 4–6 uger. Eventuelle fradrag skal specificeres skriftligt i fraflytningsrapporten inden for 2-ugers-fristen. Tilbageholder udlejer depositummet uden gyldig årsag, kan lejer indbringe sagen for Huslejenævnet.

Question 20

Hvem har ansvaret for vedligeholdelse?

Accepted Answer

Som udgangspunkt har udlejer den udvendige vedligeholdelsespligt (tag, facade, fællesarealer), mens den indvendige vedligeholdelse (maling, tapetsering, lakering af gulve) kan aftales i lejekontrakten. Hvis intet er aftalt, påhviler den indvendige vedligeholdelse udlejer.

Question 21

Hvad er indvendig vedligeholdelse?

Accepted Answer

Indvendig vedligeholdelse omfatter hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve inde i lejemålet. Hvis lejekontrakten pålægger lejer den indvendige vedligeholdelse, skal lejer selv holde lejemålet i rimelig stand og aflevere det normalistandsat ved fraflytning.

Question 22

Kan jeg kræve at lejer vedligeholder haven?

Accepted Answer

Ja, det kan aftales i lejekontraktens § 11 at lejer har pligt til at vedligeholde haven. Det bør specificeres hvad vedligeholdelsen omfatter, f.eks. græsslåning, hækklipning og ukrudtsbekæmpelse. Uden en sådan aftale er havevedligeholdelse udlejers ansvar.

Question 23

Kan min lejer afregne el, varme og vand direkte med forsyningsselskaberne?

Accepted Answer

Det afhænger af forsyningstypen. El og varme med opdelte målere kan lejere typisk tilmelde sig direkte hos forsyningsselskabet. Vand med opdelte målere kan i princippet også afregnes direkte med vandforsyningen — men spildevand er en anden sag. Spildevand afregnes for det meste via renovation og ejendommens grundejer, og det er ikke muligt for lejer at tilmelde sig direkte. Spildevand er desuden den dyreste del af vandregningen. Af den grund giver det god mening at opkræve aconto vand, selv om der er opdelte vandmålere.

Question 24

Hvornår skal årsregnskabet for aconto-vand og -varme sendes?

Accepted Answer

Udlejer skal sende årsregnskabet for aconto-bidrag til varme senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb — typisk senest 30. juni, hvis regnskabsåret følger kalenderåret. Sender udlejer for sent, mister udlejer retten til at kræve efterbetaling fra lejer. Lejer beholder altid retten til tilbagebetaling ved overskud.

Question 25

Hvad må aconto-bidraget dække?

Accepted Answer

Aconto-bidrag kan opkræves til dækning af ejendommens udgifter til varme, varmt vand, el til fællesarealer, vand og antenne/internet, hvis det er aftalt i lejekontrakten. Udlejer må kun opkræve aconto for faktiske udgifter — det kan ikke bruges som skjult huslejetillæg.

Question 26

Hvad sker der, hvis lejer ikke betaler aconto?

Accepted Answer

Manglende betaling af aconto sidestilles med manglende huslejebetaling. Udlejer kan sende et betalingspåkrav med mindst 14 dages frist. Betaler lejer fortsat ikke, kan lejemålet ophæves. Aconto-beløbet skal stå korrekt i kontrakten, ellers kan kravet anfægtes.

Question 27

Hvor stort må depositummet være?

Accepted Answer

Depositum (max 3 mdr.) og forudbetalt leje (max 3 mdr.) er to selvstændige beløb med hvert sit lovmæssige loft jf. lejelovens § 59. De kan samlet med første måneds husleje udgøre op til 7 måneders leje ved indflytning.

Question 28

Må min lejer fremleje lejligheden?

Accepted Answer

Lejere i lejligheder har som udgangspunkt ret til at fremleje hele lejemålet i op til 2 år, f.eks. ved midlertidigt fravær. Udlejer kan kun modsætte sig fremleje, hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder (§ 158, stk. 2, nr. 1), eller hvis der er særlige grunde til at nægte.

Question 29

Hvad er Lejeloven?

Accepted Answer

Lejeloven (lov om leje) er den danske lov, der regulerer forholdet mellem udlejer og lejer af beboelseslejemål. Loven fastsætter regler for bl.a. husleje, vedligeholdelse, opsigelse og fraflytning. Mange af lovens regler er ufravigelige, dvs. de kan ikke fraviges til skade for lejeren.

Question 30

Skal jeg registrere lejeindtægter i skat?

Accepted Answer

Ja, lejeindtægter er skattepligtige og skal oplyses til Skattestyrelsen. Udlejere kan vælge mellem et bundfradrag (regnskabsfrit) eller at fratrække faktiske udgifter. Reglerne afhænger af om du udlejer en del af din egen bolig eller en selvstændig lejlighed.

Question 31

Hvad er Huslejenævnet, og hvornår bruger man det?

Accepted Answer

Huslejenævnet er et kommunalt tvisteløsningsorgan der afgør uenigheder mellem udlejer og lejer. Typiske sager: huslejens størrelse, fraflytningsopgørelser, vedligeholdelse og tilbagebetaling af depositum. Gebyret er 367 kr. (2026-takst). Afgørelserne er bindende men kan ankes til Boligretten.

Question 32

Kan jeg forbyde husdyr i lejekontrakten?

Accepted Answer

Ja, det er lovligt at indsætte en husdyrklausul i § 11 der forbyder husdyr. Lejeloven giver dog en undtagelse: Lejer kan altid holde mindre selskabsdyr (kaniner, hamstre, fugle), medmindre dyret er dokumenteret til gene for andre. For hunde og katte er et kontraktuelt forbud i udgangspunktet gyldigt.

Ofte stillede spørgsmål

Opret din lejekontrakt gratis